设为首页 | 加入收藏 | 网站地图

当前位置:首页 > 房产 >

房地产强势去杠杆后这种类型的开发商将发展得更好

2020-09-23 12:30 | 未知 |
我要分享

8月20日,银监会和住建部邀请部分房企参加会议,并公布了三条融资“红线”。这一事件,被认为“精准地打到了房企的三寸”,其威力不亚于7000万年前那次小行星撞击地球事件。

但就像达尔文写的“进化论”所说的那样,“三条红线”的发布,对那些高度依赖信贷融资扩大规模的开发商来说,也许是当头棒喝。

但对那些一直依靠高效率,而不是高负债,取得高收益、高增长的开发商来说,却可能是一次机遇。凭借公司的高效率,这些房企不仅能够非常有效地改善净负债率、现金短债比等指标,更能凭借对新环境适应力,收获价值投资的长线投资者“欢心”,从而成为未来的行业明星。

就比如这几年异军突起的上坤,所以能在净负债率大幅下降时,实现更高的净资产收益率,就是依靠高效的资金运转。如果,能保持之前的运营效率,在房地产未来的行业赛场上,上坤的速度极可能领先于同等规模的其他公司,从未在低负债的同时,为投资者带去更高的回报。

和同等规模的房企财报作比较,很快就显现出了这份财报的与众不同。不仅仅营收、纯利的三年复合增速令人惊喜,更重要的是上坤还在将净负债率从2017年底的684.8%下降至2019年底的118%,但股东回报率(ROE)却从2017年底的5.5%升至2019年年底的29.6%。

学过财务的投资者都知道,如果一家企业在净负债率实现大幅下降的情况下,依然可以实现净资产收益率的大幅增长,那么大概率是因为企业的资金周转率大幅提升。

实际上,从2016年开始,上坤围绕现金流周转效率、九大价值链协同,实现了从小运营到大运营的战略升级。根据杜邦分析法,重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标,构建了一套以流动性指标、盈利能力指标为导向的科学管理体系。通过杜邦分析法拆解影响指标背后的每一个具体因素,找到运营效率、盈利能力变动的具体原因,用最直观的数字实现理性的管理决策。

在周转率提高大幅度的背景下,上坤有能力减少对有息负债的依赖。截至2019年12月31日,上坤的有息负债总额只有67.66亿元,不仅比2018年底的74.59亿元大幅减少,更重要的是上坤有能力通过预售回笼,归还到期的债务,显示出了极佳的财务状态。数据显示,上坤截至2019年年底,通过预售所取得的合同负债高达83.29亿元,不仅有力地保障了未来两三年的营收,同时也有力地保障了有息负债的到期偿还。

和大部分房企相比,上坤开发的物业更多的利用预售资金开发。如果,察看资产负债表中的“合同负债”科目/“开发中物业”科目,可以发现上坤开发资金中可以动用更多预售款,去年年底的比例是76.7%,而截止今年2月底,这一比例是84.17%,而行业平均水平是33.16%。

尽管,上坤的有息负债金额大幅减少,但公司的规模却依然能实现持续快速扩张。据招股书数据披露,公司的营收、纯利过去三年复合增速分别超过了150%和330%。

在过去三年中,上坤持有的现金大幅增长,2017年年底只有8.28亿元,2019年底已经多达34.84亿元,在很大程度上,体现了上坤经营性现金流的扩张。

上坤所以能在减少有息负债总规模的情况下,正是借助于良好的现金流。得益于根据科学的杜邦分析法设计的大运营体,上坤成功实现“获取优秀土地、产品定位精准、适度领先的产品设计、融资成本低、快速开发能力、建安成本可控、强有力的营销、品牌与产品溢价、严格控制费用”的九大价值链环节。

上坤成功实现以现金流为核心的经营策划管控,通过搭建“储-建-供-销-存-回-融-结”8阶动态一体化经营模式,精准投资、弹性运营。制定了投标前的“标准铁三角”、营销5M工作计划、成本控制等多项管理工具,在标准工作周期内确保工作质量及决策效率,提升管理协同能力。

在拿地策略方面,上坤踏准周期聚焦深耕,提出城市群布局“3+X”战略,找准时机进驻更多战略型城市。截止目前,上坤已成功布局上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、河南七大核心区域,不断打造以中心城市及省会城市为管理核心,向周边三、四线城市辐射的战略核心经济圈。踏准周期聚集深耕的战略不但帮助上坤紧抓房市发展机遇,也有效降低了决策失误产生的沉没成本。

在资源整合方面,上坤还形成了投融运一体管控的弹性运营体系,通过投资模式和合作模式的双重优化,极大地提高了上坤获取土地资源、地产开发、打造产品的能力。上坤建立地产安卓系统,通过四种平台充分打开战略合作模式,极大的提高多元化拿地能力。伴随着更多低成本优质土储的积累,上坤能进一步开阔其盈利空间,抓住未来发展的诸多机遇。

凭借高效的运营效率、精准的布局策略和优秀的资源整合能力,上坤能在保证现金流充裕、产品快速周转、资源的有效利用的过程中保持一种健康的运营状态,因为高速发展扩张拿地,上坤在2017-2018曾出现了经营性现金流为负情况,此后于2019年迅速回正,达到20.08亿元。

在行业逐步去杠杆后,上坤的案例,无疑给投资者筛选优质内房股更多的启发。类似上坤这样能够实现高效率,才能既保证高收益、高分红,又能保持高增长和财务的绝对安全,才能成为内房股的“明星”。

(责任编辑:dd)
网友评论